Ferill 1082. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
154. löggjafarþing 2023–2024.
Prentað upp.
Þingskjal 1580 — 1082. mál.
Leiðréttur texti.
Frumvarp til laga
um breytingu á lögum um aðför og lögum um nauðungarsölu (sala á almennum markaði í stað uppboðs).
Flm.: Ásthildur Lóa Þórsdóttir, Eyjólfur Ármannsson, Guðmundur Ingi Kristinsson, Inga Sæland, Jakob Frímann Magnússon, Tómas A. Tómasson, Arndís Anna Kristínardóttir Gunnarsdóttir.
I. KAFLI
Breyting á lögum um aðför, nr. 90/1989.
1. gr.
a. Í stað orðsins „fjórar“ í 1. mgr. kemur: sex.
b. Í stað orðsins „fjögurra“ í 2. mgr. kemur: sex.
II. KAFLI
Breyting á lögum um nauðungarsölu, nr. 90/1991.
2. gr.
3. gr.
4. gr.
5. gr.
Þegar eign sem tekin er til nauðungarsölu er íbúðarhúsnæði og jafnframt lögheimili gerðarþola skal nauðungarsala á eigninni fara fram á almennum markaði eftir ákvæðum VI. kafla, nema gerðarþoli óski eftir því sérstaklega við fyrirtöku skv. 21. gr. að eignin verði seld á uppboði. Sýslumanni ber að verða við þeirri ósk ef eftirfarandi skilyrðum er fullnægt:
1. gerðarþolar, aðrir en sá sem hefur óskina uppi, ef við á, lýsa sig allir samþykka henni,
2. sá sem hefur óskina uppi sannar að hann hafi tilkynnt þeim aðilum að nauðungarsölunni skv. 3. og 4. tölul. 2. gr., sem verður náð til á grundvelli fyrirliggjandi gagna, að hann muni bera þessa ósk upp við fyrirtökuna á tilteknum stað og tíma, minnst vika er liðin frá því þeir fengu tilkynninguna í hendur eða hún var birt þeim af stefnuvotti eða þeir mæta við fyrirtökuna án undangenginnar tilkynningar og enginn þeirra mælir þar gegn óskinni.
6. gr.
a. Á eftir orðunum „almennum markaði“ í 1. málsl. 1. mgr. kemur: eða uppboði.
b. Á eftir orðinu „uppboð“ í 1. málsl. kemur: eða almenn sala.
c. Á eftir orðinu „uppboð“ í 1. málsl. 2. mgr. kemur: eða almenna sölu.
7. gr.
8. gr.
9. gr.
a. Í stað orðsins „þrír“ í 1. tölul. kemur: sex
b. Í stað orðsins „sex“ í 2. tölul. kemur: níu.
10. gr.
11. gr.
12. gr.
13. gr.
Greinargerð.
Með frumvarpinu eru lagðar til nokkrar breytingar sem lúta að endurbótum laga um aðför og nauðungarsölu, gerðarþolum í hag. Í fyrsta lagi er lagt til að við bætist ný grein þegar um nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem er jafnframt lögheimili gerðarþola, er að ræða, þar sem meginreglan við nauðungarsölu slíkra eigna verði sala á almennum markaði. Þó verði heimild til sölu á uppboði umræddra eigna enn til staðar að beiðni gerðarþola eða samkvæmt heimildum sýslumanns í 1. og 2. tölul. 2. mgr. 45. gr. Meginreglan við nauðungarsölu á öðrum eignum helst óbreytt þar sem áfram verður nauðungaruppboð. Í öðru lagi eru ýmsir tímafrestir tengdir nauðungarsölu lengdir gerðarþola í hag, t.d. í sambandi við frest gerðarþola við að bregðast við greiðsluáskorun, eða hvenær nauðungarsala eða önnur lögmæt ráðstöfun á grundvelli fjárnáms megi fara fram án samþykkis gerðarþola.
Tilefni og nauðsyn lagasetningar.
Með setningu laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, var undantekning frá meginreglu eldri nauðungaruppboðslaga lögfest, og þar með var gerðarþola eða gerðarbeiðanda heimilt að óska eftir því að nauðungarsala á eign gæti farið fram á almennum markaði. Tilgangur nauðungarsölu hefur frá öndverðu miðast við þá hagsmuni kröfuhafa að fá fullar efndir sinnar kröfu. Eitt af markmiðum laganna er þó jafnframt að stuðla að því að sem hæst verð fáist fyrir eignir við nauðungarsölu, enda er líklegra að kröfuhafi fái fullar efndir ef eign selst á sem hæstu verði. Við gerð þessa frumvarps er auk þess horft til sjónarmiða og hagsmuna skuldara við nauðungarsölu á fasteignum þannig að þeir standi uppi með minni skuldir, enda er verið að selja lögheimili skuldara í flestum tilvikum.
Frumvarpshöfundar laga um nauðungarsölu, nr. 90/1991, töldu að fyrirkomulag eldri laga um nauðungaruppboð, þar sem almenn sala eignar var ekki lögfest, hefði ekki leitt til þess að almennt fengist lágt verð fyrir eignir við nauðungarsölu og að það stangaðist á við skoðanir margra þeirra sem komu nærri framkvæmd á þessu sviði. Enn fremur kemur fram í greinargerð með frumvarpinu að það væri nánast ógerlegt að staðreyna hvort eða að hvaða marki skoðanir um lágt söluverð eigna við uppboð gætu átt við rök að styðjast. Þetta stafaði af því að ekki væri unnt að komast að niðurstöðu í þessum efnum nema með því að bera saman söluverð talsverðs fjölda eigna á nauðungarsölu á mismunandi stöðum á landinu við það verð sem mætti áætla með áreiðanlegum hætti að hefði fengist fyrir sömu eignir í frjálsum viðskiptum. Það er nánast ómögulegt að staðreyna framangreindar staðhæfingar og er það jafnframt ónauðsynlegt þar sem eftir setningu laga um nauðungarsölu, nr. 90/1991, má hæglega finna dæmi um eignir sem voru seldar á uppboði á verði sem var í engu samræmi við fasteignamat og í kjölfarið seldar á almennum markaði á töluvert hærra verði.
Í dæmaskyni má vísa í dóm héraðsdóms Reykjavíkur í máli E-5635/2019 þar sem fasteign var seld á uppboði á 45 millj. kr. þar sem Landsbankinn var hæstbjóðandi, en nokkrum dögum áður var fasteignin metin á 64,5 millj. kr. Minna en tveimur árum síðar seldist svo fasteignin á 75,9 millj. kr. Annað dæmi er mál Jakub Polkowski frá 2023 þegar gerðarþoli þurfti að una því að fasteign hans, sem var metin á 57 millj. kr., seldist á nauðungaruppboði fyrir 3 millj. kr. en einungis eitt boð barst í eignina. Í máli úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, nr. 34/2012, var samþykkt boð Íbúðalánasjóðs í fasteign á uppboði 14. október 2009 sem hljóðaði upp á 1 millj. kr., en sjóðurinn átti veð í fasteigninni. Nokkru síðar, í desember 2009, var eignin metin á 9 millj. kr. og var því eignin seld á nauðungaruppboði á 1/ 9 af markaðsvirði. Svo má benda á úrskurð úrskurðarnefndar velferðarmála í máli nr. 72/2021, en eftir uppboð hafði fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs metið eign á 22 millj. kr., en eignin var seld sjóðnum á 5 millj. kr. Stuttu á eftir seldi sjóðurinn eignina á 27 millj. kr. sem var um 5 millj. kr. hærra en það einhliða mat sem sjóðurinn byggði á.
Í svari dómsmálaráðuneytisins við fyrirspurn um nauðungarsölur kom fram að á árunum 2013–2023 hafi einungis átta sinnum verið gefin út afsöl vegna fasteigna sem seldar voru á nauðungarsölu á almennum markaði á öllu tímabilinu, en samtals voru gefin út 4.140 afsöl vegna fasteigna sem seldar voru á framhaldsuppboði á sama tímabili. Hér er um 0,2% hlutfall að ræða og greinilegt að úrræðið er verulega vannýtt. Í þessu skyni má einnig benda á skýrslu um nauðungarsölur á Íslandi frá árinu 2010, þar sem leitað var upplýsinga um framkvæmd nauðungarsölu og var leitað til tveggja sýslumannsembætta, sýslumannsins á Akureyri og sýslumannsins í Reykjavík. Samkvæmt skýrslunni seldust 90% allra fasteigna sem seldar voru á nauðungaruppboði í umdæmi sýslumannsins á Akureyri á árunum 2001–2009 fyrir lægra verð en sem nam fasteignamati. Sömuleiðis kom fram í skýrslunni að yfir 60% eigna í umdæmi sýslumannsins í Reykjavík seldust á nauðungarsölu á árunum 2007–2009 á verði langt undir þágildandi fasteignamati sömu eigna. Ekki er ljóst hvort lágt hlutfall sölu á almennum markaði stafi af því að gerðarbeiðendum hafi ekki verið kynnt úrræðið nægilega vel eða hvort gerðarbeiðendur telji almennt að úrræðið verði þeim ekki hagstætt.
Ljóst þykir að þrátt fyrir þá meginreglu nauðungarsölu að kröfuhafi fái fullar efndir krafna sinna þá hljóta meðalhófssjónarmið að vega þungt svo að fasteign skuldara, sem er heimili hans, sé ekki seld langt undir markaðsvirði hennar. Þá hljóta einnig rík réttlætis- og sanngirnissjónarmið að mæla gegn því að kaupendur geti hagnast mikið eins og sést hefur í ákveðnum tilfellum þar sem nauðungaruppboð hefur leitt til margfalt lægra söluverðs eignar en telja mætti að hefði fengist með sölu á almennum markaði.
Markmið og áhrif.
Helsta markmiðið með frumvarpinu er að við nauðungarsölu verði almenn sala á markaði meginregla í tilvikum íbúðarhúsnæðis sem er jafnframt lögheimili gerðarþola, í staðinn fyrir undantekning sem gerðarþoli eða gerðarbeiðandi þurfi að óska sérstaklega eftir. Með þessu er komið í veg fyrir að eignir geti selst á uppboði ef gerðarþoli bregst ekki nægilega hratt við um að krefjast þess að sala fari fram á almennum markaði. Óhætt er að segja að þótt sala á almennum markaði heppnist ekki alltaf þá leiðir breytingin vafalaust til þess að færri eignir seljist á verði sem nemur aðeins broti af markaðsvirði og fasteignamati, eins og sést hefur í ákveðnum tilvikum þegar uppboð hafa verið haldin.
Áhrif þessa frumvarps verða því helst þau að nauðungarsala geti tekið lengri tíma þar sem telja má að sala á almennum markaði taki yfirleitt lengri tíma en sala með uppboði. Það verður engu að síður heimilt fyrir sýslumann að falla frá sölu á almennum markaði samkvæmt ákvæðum 1. og 2. tölul. 2. mgr. 45. gr. laga um nauðungarsölu. Auk þess lengist tími nauðungarsölu vegna rýmri fresta gerðarþola til að bregðast við, sem þykir þó réttlætanlegt með hliðsjón af því hversu íþyngjandi nauðungarsala fasteignar getur verið fyrir skuldara.
Um einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1., 2., 9. og 10. gr.
Um 3. gr.
Um 4. gr.
Um 5. gr.
Um 6., 7. og 8. gr.
Um 11. gr.
Um 12. gr.
Um 13. gr.
